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Leipzig ist einer der beliebtesten B-Standorte in Deutschland. Photo: travelview / Shutterstock.com Leipzig ist einer der beliebtesten B-Standorte in Deutschland. Photo: travelview / Shutterstock.com

Internationale Immobilieninvestoren blicken auf Deutschland – Es ist erst der Beginn

Dr. Thomas Beyerle
Dr. Thomas Beyerle
Geschäftsführer von Catella Property Valuation GmbH

Auf dem Investitionsranking der letzten 20 Jahre der volumenmäßig größten Immobilien-investitionen, steht seit Beginn immer UK, also Großbritannien, und hier im besonderen London ganz oben. Gefolgt von Frankreich (Paris/Ile de France), den Niederlande (Randstadt) und Deutschland. Doch diese Reihenfolge hat sich seit den Tagen der Finanzkrise deutlich gewandelt: Die Bundesrepublik hält sich seit nunmehr 8 Jahren auf dem zweiten Platz – wenn man am Jahresende den Summenstrich zieht und schaut, wieviel ausländisches Kapital nach Deutschland geflossen ist.

 

Deutschland als stabiler Hafen im Investmentsektor

Das hängt zum einen zweifelsfrei mit der wirtschaftlich ausgesprochen positiven Entwicklung zusammen, zum anderen mit der veränderten Risikoattitüde der Kapitalgeber nach dem Lehmann Desaster („Germany – the solid rock in Europe“). Hinzu kommt etwas, was sich seit jeher als der strukturelle Vorteil des Landes auszeichnet – seiner Polyzentralität. Der Blick auf die Landkarte verdeutlicht, dass es schlicht und einfach bedeutend mehr Investitionsstandorte gibt als im Rest des Kontinents. Einfacher formuliert: die Anzahl der Investitionsstandorte für internationales Kapital – traditionell Frankfurt – erfuhr eine deutliche Erweiterung durch Berlin, München, Hamburg und Düsseldorf. Hinzu kommt, spätestens seit 2015 eine Reihe von rund 20 sog. „B-Standorten“, welches dieses diversifizierte Bild abrundet. Und der Drang nach „mehr Investitionen in Deutschland“ erfährt seit rund 3 Jahren durch asiatisches Kapital, welches nicht mehr über London zu uns fließt, sondern direkt nach Deutschland, seine Fortsetzung. Gerade im Falle Berlins scheint es auch kein Ende der Entwicklung zu geben, zu sehr wird die Metropole an der Havel, Spree und Panke als stark unterbewertet klassifiziert.

Mag sein, dass das Wort „unterbewertet“ aus nationaler Immobiliensichtweise etwas irritierend wirkt, doch strukturell und streng rational argumentierend muss man bei Analyse der Zahlen zu dieser Aussage kommen. Denn die weiterhin sehr positive ökonomische Situation verdeckt den Blick auf ein Teil der Entwicklung, wie wir sie in  dieser Deutlichkeit selten zuvor erlebt haben: Es wurden kaum neue Projekte angestoßen. Mit der Knappheit und anziehender Nachfrage steigen bekanntlich die Preise, reine Bürodevelopments sind eher gering im europaweiten Vergleich. Die Nachfrage ist gegeben; aber noch zögern Finanzierer und Investoren mit ihrem Einstieg in die als zyklisch gebrandmarkten Büroentwicklungen in einem Marktumfeld welches sich als sehr positiv darstellt.

 

Investoren bevorzugen Mixed-Use-Objekte: Büros in Kombination mit Einzelhandel und Wohnungen

Doch auch im Neubau- und noch mehr im Refurbishmentsegment verändert sich die Marktlage zunehmend: Co-Working-Modelle, veränderte gesellschaftliche Ansprüche an Büroarbeit, Digitalisierung, Pay-per-Use-Konzepte werden die Anforderungen an die Bürokonzepte in den kommenden Jahren voraussichtlich eher schneller als langsam verändern. Noch sind  die neuen Anforderungen nur punktuell auszumachen, doch aus den aktuellen Beobachtungen lässt sich bereits gut auf die Zukunft schließen. Hier treiben auch internationale Investoren die Entwicklung stärker voran, als es manch lokalem Entwickler recht sein mag. Fast scheint es, als das der Kapitalmarkt diese Entwicklung bereits antizipiert. Die Mehrzahl der großen Projektentwicklungen kommt fast ausschließlich als sogenannte Mixed-use-Objekt daher. Büronutzung ja, aber nur in Verbindung mit Retail und/oder Wohnnutzung.

Wir erleben eine historische Zäsur: mehr Kapital als je zuvor fließt in die deutschen Immobilienmärkte, doch damit werden auch Ansprüche formuliert, die in diesem eher semitransparenten Investitionsland in der Vergangenheit immer mit einer Zeitverzögerung aufgeschlagen sind. Diese Zeiten sind indes vorbei. Will Deutschland im Ranking seinen Platz festigen und irgendwann die Spitze übernehmen, sollten wir ein „Mehr an internationalem Know-how“ zulassen. Denn die anderen schlafen nicht.

 

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