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Junges Team im Coworking Space Coworking Spaces: neue Konkurrenz fürs Bürosegment? Foto: fizkes via Shutterstock

Battle der Asset-Klassen: Büro versus Wohnen

Prof. Dr. Thomas Beyerle
Prof. Dr. Thomas Beyerle
Geschäftsführer von Catella Property Valuation GmbH

Investoren habe es auch nicht immer leicht

 

Zugegeben: ein etwas martialischer Titel. Doch er verdeutlicht das Spannungsverhältnis zwischen zwei Asset-Klassen, die derzeit von Investoren hochgeschätzt werden. Wohnen ist der Newcomer, Büro der ewig Erste. Doch blicken wir einmal hinter die Kulissen: Dass Wohnen hier überhaupt auftaucht, geht zu Lasten des ewig Zweiten, dem Segment Retail. Wir sehen seitens der großen Investorengruppen langsames, aber stetiges Anwachsen von Wohnungsinvestments und langsamen, aber stetigen Abschwung der Einzelhandelsinvestments. Die dominante Positionierung von Büroinvestments an den nationalen und internationalen Märkten in den vergangenen fünf Jahren und der Tausch der Rankingplätze von Wohnen und Retail scheint mehr strukturell denn taktisch zu sein. Einfacher formuliert: Wohnen ist gekommen, um zu bleiben – und Retail hadert mit der Neupositionierung in Investorenherzen, solange das Thema „e-Commerce“ noch weitgehend ungelöst daherkommt.

 

Wohnen ist gekommen, um zu bleiben – wie das?

 

Welche der beiden Asset-Klassen liefert nun den auskömmlichen Deckungsbeitrag für Investoren?  Die klassischen Positionierungen lauten „hohe Zyklizität mit der Konjunktur“ für Büros versus „hohe lokale/regionale Korrelation“ für Wohnimmobilien, „10 Jahres-Mietverträge“ versus „höherer Mieterwechsel“. Diese Aufzählung lässt sich weiterführen, zeigt aber, dass die kapitalmarkttheoretische Komponente in der Analyse oftmals fehlt. Zumal die neue Wertschätzung für Wohnungsinvestitionen ihre Begründung vor allem in der Zinsentwicklung der letzten Jahre hatte. Direkter gesagt: Langweilige, aber auskömmliche Renditen bei Wohnungsinvestments wurden plötzlich in einem Null-Zins-Umfeld mit Blick auf die Langfristigkeit von Immobilieninvestitionen ganz neu wertgeschätzt. Weitere Push-Faktoren waren Urbanisierung, demographische Entwicklung, Nachfrageüberhang in urbanen Lagen und so weiter.

 

Ferner lässt sich auf der Objektebene im Neubausegment eine durchweg sehr hohe Bauqualität – gerade auch im europäischen Vergleich – feststellen. Investoren können also vergleichen – und solange der Zuzug in die Verdichtungsräume bzw. Metropolregionen anhält und das Angebot nur langsam wächst, gesellt sich auch die strukturelle Mietsteigerungsperspektive hinzu. Zwar sind unmittelbare Vergleiche mit New York oder London nicht wirklich angebracht, doch mit Blick auf die Wachstumsraten nähert man sich deutlich dem internationalen Level an.

 

Ein weiterer wesentlicher Aspekt: Innerhalb des Segments Wohnen verbirgt sich mittlerweile eine sehr heterogene Teilmarktstruktur, exemplarisch beschrieben mit „Student Housing“, „Serviced Appartments“ oder „Urban Luxury Living“. Der Investorenlogik folgend, ist das Diversifikationspotenzial innerhalb dieser Asset-Klasse deutlich größer als in den eher uniformen Bürostrukturen. Wie es scheint, geht diese Runde an Wohnungsinvestments.

 

Coworking – eine reale Bedrohung für den Büromarkt?

 

 

Gleichzeitig steht der Büromarkt vor dem vermeintlichen Bedrohungsszenario namens „Coworking“, korrekt müsste es heißen „Flexibler Workspace“. Der Druck auf die langfristige Vermietung auf der einen und der geforderten Flexibilität von Unternehmen und Arbeitnehmern auf der anderen Seite wird sichtbar und vor allem messbar. Dennoch sollte keineswegs das Sterbeglöckchen auf das Bürosegment und seine 10 Jahres-Mietvertragsattitüde geläutet werden. Vieles, das diesen Strukturwandel ausmacht, findet in wirtschaftlichen Boomphasen statt.

 

An dieser Stelle kommt die Investorenlogik wieder ins Spiel. Ja, cooler mag „Coworking“ sein, allein: Es fand bisher noch keine Marktbereinigung statt und im konjunkturellen Abschwung geraten diese modernen Modelle viel stärker unter Druck als die Althergebrachten. Jeder Immobilienbewerter wird hier den „Abwertungstatbestand am Markt“ feststellen. Diesen fürchten die Investoren bekanntermaßen wie der Teufel das Weihwasser. Dazu kommt, dass der aktuelle Nachfrageüberhang am Büromarkt – wo finden sich denn echte Büroneubauflächen in den Stadtlagen? – die ökonomische Triebkraft schlechthin darstellt. Kein Grund also, am Investmentmarkt Büro zu verzweifeln.

 

Am Ende noch ein wesentliches Argument im „Asset Klassen“-Battle: Ob Wohnen oder Büro, beide haben ihre ökonomische und sozial-gesellschaftliche Funktion. Taktisch mag sich die aktuelle Hausse bei Wohnen erklären lassen – und auf der EXPO REAL lässt sich dies von Jahr zu Jahr immer beeindruckender ablesen. Büro aber deshalb abzuschreiben, wäre mit Blick auf die kommenden Jahre ein massiver Managementfehler.

 

 

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