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Besucher der EXPO REAL von oben Auf der EXPO REAL stellte sich die Frage nach einer möglichen Wende: Wie sicher sind Investitionen in Immobilien wirklich?

Alarmismus oder „weiter so“?

Stephanie von Keudell
Stephanie von Keudell
freie Journalistin

Jahrelang waren Investitionen in Immobilien eine sichere Bank – die meisten Märkte kannten nur eine Richtung, nämlich aufwärts. Allmählich mehren sich die Anzeichen dafür, dass die Party enden könnte – eine Zinswende ist nicht ausgeschlossen, länderspezifische Risiken sind nicht wegzudiskutieren. Wie gehen die Profis mit dieser Situation um?

 

In einer sich abkühlenden Konjunktur wächst die Kluft zwischen Immobilienmarkt & Realwirtschaft

 

Zu Beginn des Panels im Expo Real Forum befragte Moderator Michael Fabricius (Leitender Redakteur Immobilien bei der WELT) die Teilnehmer über ihre Erwartungen an die zukünftige Zinsentwicklung. Thomas Köntgen (Stv. Vorstandsvorsitzender der Deutsche Pfandbriefbank AG) sprach seinen Kollegen aus der Seele, als er konstatierte, da die EZB die  Zinsen in den guten Jahren nicht erhöht habe, erwarte er nun erst recht keine Änderung.

In einer sich abkühlenden Konjunktur könnte dies zu einem wachsenden Gap zwischen dem Immobilien-Investmentmarkt und der Realwirtschaft, repräsentiert durch die Mieternachfrage, führen, der ihm Sorge bereitet. Schon heute steigen die Kaufpreise vielerorts schneller als die Mieten. Tatsächlich kommen Immobilieninvestoren nicht umhin, entweder das Risiko einer Renditekompression (in Top-Lagen) oder das von Zahlungsausfällen (in Nebenlagen) zu akzeptieren.

 

Core-Lagen im urbanen Umfeld machen Investments nachhaltig profitabel

 

Dr. Andreas Muschter (Vorstandsvorsitzender der Commerz Real), hat gerade für den „Hausinvest“ das Millennium-Portfolio der Generali erworben und damit unterstrichen, dass er keine Risiken akzeptiert, die sich aus suboptimal gelegenen Objekten ergeben, und deshalb auf Core-Lagen setzt. Seine Hoffnung auf moderate Zinssteigerungen in der Nach-Draghi-Ära seien leider enttäuscht worden – „der Spread (das ist die Renditedifferenz zu bonitätsmäßig erstklassigen Staatsanleihen, Anm. d. R.) liegt jedoch immer noch über 2,5 Prozentpunkten, das war schon anders!“, gibt er zu bedenken. Annette Kröger (CEO North & Central Europe bei der Allianz Real Estate) pflichtet bei: „Die Lagequalität ist wichtig, ein urbanes Umfeld unverzichtbar.“

 

Das gilt laut Alexander Otto (CEO ECE) ebenso für den stationären Einzelhandel: Standort und Assetqualität müssen passen. „Ein Shopping-Center in B-Lage ist nicht nachhaltig!“ Ja, das Segment ist unter Druck durch den Onlinehandel, trotzdem findet er es weiter spannend und kauft nach wie vor Shopping Center in erstklassiger Qualität zu interessanten Preisen. ECE wertet die Objekte durch Freizeit- und Gastronomieangebote auf und setzt auf die Verzahnung von stationärem und Onlinehandel: Alle Angebote einer Mall sind im Netz abrufbar, so dass die jeweilige Verfügbarkeit transparent wird. Umgekehrt durchsucht otto.de auch die stationäre Verfügbarkeit – so lässt sich das Problem der „letzten Meile“ lösen und die Städte können vom Lieferverkehr etwas entlastet werden.

 

Erfolgsfaktoren in instabilen Zeiten: Arbeit am Asset, exzellente Lage und ein diversifiziertes Portfolio

 

Angst vor überhöhten Immobilienrisiken hat Thomas Köntgen nicht, denn die Immobilienfinanzierer haben ihre Lehre aus der letzten Krise gezogen und setzen heute deutlich höhere Eigenkapitalquoten ein. Sein Haus achtet auf die Entwicklung des Kreditrisikos in Abhängigkeit von der Marktentwicklung und lehnt durchaus auch Geschäft ab.

 

Egal, ob als Vorbereitung auf eine eventuelle Rezession oder als Vorsorge in spannenden Märkten mit politischen Risiken etwa durch den Brexit oder durch Regulierungsmaßnahmen – Objekte in exzellenten Lagen, intensive und kontinuierliche Arbeit am Asset sowie ein diversifiziertes Portfolio sind nach einhelliger Ansicht des Panels die beste Strategie. Damit gilt die alte Immobilienweisheit zum Erfolgsfaktor weiterhin: Lage, Lage, Lage.

 

 

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