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Yield Compression – fallende Erträge, steigende Kaufpreise: Was bringt die Zukunft?

Tom Leahy
Direktor für Marktanalysen bei Real Capital Analytics

Wir sind definitiv an einem interessanten Punkt im Zyklus angekommen. Nach einem so starken Jahr wie 2015, in dem mehr als 320 Milliarden Euro in europäische Immobilien investiert wurden, ist in den ersten drei Quartalen 2016 eine Abschwächung eingetreten. Ein Teil davon war mit Sicherheit auf die Ungewissheit und den Ausgang der Abstimmung zum Brexit zurückzuführen, allerdings befinden wir uns in einer fortgeschrittenen Phase in diesem Zyklus. Die Preise sind hoch, das Wirtschaftswachstum in Europa ist ins Stocken geraten, und sowohl in Europa als auch im Rest der Welt gibt es zahlreiche politische, ökonomische und finanzielle Risiken.

Allerdings werden Anlagerenditen durch die Maßnahmen der Zentralbanken, ihrer lockeren Geldpolitik und der anhaltenden Phase von Niedrigzinsen gesteuert. In dieser Niedrigzinsumgebung sind positive Renditen der Trumpf von Immobilien. In einer Welt, in der 13,4 Billionen US-Dollar an Anleihen mit negativer Verzinsung ausstehen, sind Renditen von 3-6 Prozent auf europäische Immobilien äußerst attraktiv. In einer solchen Welt erscheinen Immobilien als gute Investition, ungeachtet dessen, dass sie in vielen Märkten historisch betrachtet teuer sind. Deshalb investieren Anleger weiterhin in den europäischen Immobilienmarkt und sorgen nach wie vor für eine hohe Nachfrage.

Käufer sind hinsichtlich der Lage und der Qualität von Immobilien jedoch wesentlich wählerischer als zum Höhepunkt des letzten Zyklus, weshalb wir keine große Ausdehnung in zweit- und drittklassige Immobilien und Märkte gesehen haben. Aus diesem Grund befindet sich das Transaktionsvolumen aktuell noch unter dem Höchststand des letzten Jahres, was sich jedoch ändern könnte, sobald sich der Investitionsdruck erhöht.

In Großbritannien haben die Unsicherheiten nach der Brexit-Abstimmung das Ende des Zyklus wahrscheinlich beschleunigt, die vollständigen Auswirkungen der Abstimmung (in Großbritannien und dem Rest Europas) werden wir jedoch erst langfristig erkennen, wenn eine politische Lösung vereinbart und umgesetzt wurde. Im übrigen Europa ist in den Kernmärkten eine Phase der Konsolidierung wahrscheinlich, während Wachstumsraten eher in weniger entwickelten Märkten wie Italien, Benelux und einigen Märkten in Mittel- und Osteuropa möglich sind. Zu den Marktsegmenten, die sich wahrscheinlich gut entwickeln werden, gehören Studentenwohnungen, privat vermietete Wohnungen und der Logistiksektor.

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