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Weltmeister in Logistik

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Jens Tosse
Geschäftsführer der teamtosse GmbH

Logistikimmobilien spielen auf der EXPO REAL 2015 eine Rolle. Für die Branche ist die Messe eine wichtige Plattform. Doch was ist Logistik überhaupt und mit welchen Themen beschäftigt sich die Branche in Deutschland mit Blick auf die Immobilie? Eine Bestandsaufnahme und Wissenswertes zu einer dynamischen Branche.

Auch wenn Insider wissen, dass der drittgrößte Wirtschaftszweig Deutschlands ein Garant für das Funktionieren unserer globalisierten, arbeitsteiligen Welt ist. Dass zur Logistik ausgeklügelte IT-Systeme zur Steuerung von Supply Chains und Transportnetzwerken gehören. Dass sie qualifizierte Jobs bietet und unverzichtbare Mehrwertdienstleistungen vom kundenspezifischen Etikettieren bis zum Retouren- und Entsorgungsmanagement erbringt. Dass Logistik für eine Gemeinde durchaus ein gewerbesteuerträchtiger und belebender Faktor sein kann: In weiten Teilen der Öffentlichkeit hält sich ein Bild der Branche, das Aspekte moderner Logistik weitgehend ausblendet.

Nicht so bei den Immobilien-Profis und Investoren. Die Anlageklasse der Logistikimmobilien ist begehrt und sie spielt auch auf der führenden Fachmesse für Immobilien und Investitionen, der EXPO REAL, eine immer bedeutsamere Rolle. So sagt Claudia Boymanns, Projektleiterin der EXPO REAL bei der Messe München International; „Logistikimmobilien erfreuen sich als Assetklasse auch international einer großen Nachfrage. Für uns ist es deshalb wichtig, dass die Unternehmen, aber auch die Themen der Branche auf der Leitmesse für Immobilien und Investitionen präsent sind.“ Dafür tut die Messe München einiges. Davon später mehr.

Bevor wir uns den besonderen Herausforderungen der Logistikimmobilien widmen, wollen wir jedoch erst mal klären, was Logistik eigentlich ist und welche Bedeutung sie in der globalisierten, arbeitsteiligen Welt hat.

Was ist Logistik?

Logistiker planen, gestalten und steuern die internationalen Waren- und Informationsflüsse zur Ver- und Entsorgung von Produktionsanlagen gleichermaßen wie zur Warenverteilung in Handel und Dienstleistung und machen deshalb eine weltweite Arbeitsteilung überhaupt erst möglich. Zu den logistischen Dienstleistungen werden neben dem Transport, dem Umschlag und der Lagerung von Gütern, Waren und Informationen zunehmend logistische Mehrwertdienste (Value Added Services) wie kundenspezifische Verpackung/Etikettierung, Montage, Retouren und Informationsmanagement gezählt.

Knapp über 50 Prozent aller Logistikleistungen finden in Industrie und Handel statt:

  • Produktionsplanung
  • Montagesteuerung
  • Beschaffung
  • innerbetrieblicher Transport und Warenwirtschaft.

Etwas weniger als die Hälfte der Wertschöpfung entsteht durch Logistikdienstleister. Es gibt durchaus einen Trend, das Industrie und Handel für die Erbringung ihrer Logistik vermehrt auf Logistikdienstleister als Outsourcing-Partner vertrauen.

Logistik ermöglicht:

  • eine sinnvolle wirtschaftliche und effiziente Zusammenarbeit zwischen Unternehmensbereichen, Unternehmen und Branchen. In diesem so genannten B2B-Sektor (“B2B“ – Business to Business) ist heute eine weitgehende Arbeitsteilung bei der Herstellung eines Produkts die Regel. Komponenten und Einzelteile kommen von verschiedenen Herstellern aus verschiedenen Ländern.
  • Logistik gewährleistet, dass Industrie und Handel (stationärer Handel und Versandhandel) – und damit der Endkunde („B2C“ – Business to Customer) – optimal versorgt werden mit
    • Produkten, Konsumgütern, Teilen, Materialien, etc.
    • aber beispielsweise auch mit Ersatzteilen.

Egal, ob wir im Supermarkt um die Ecke einkaufen, online bei Amazon bestellen, neue Felgen bei Autoteile Unger aussuchen oder auf einen Hamburger bei McDonald’s vorbeischauen: Immer sorgt ein ausgeklügeltes Logistiksystem dafür, dass die Waren zur rechten Zeit vor Ort sind.

Beispiel Automobilindustrie

Besonders komplex gestaltet sich die Logistik zum Beispiel in der Automobilproduktion: Hier werden die Komponenten eines Fahrzeugs (z.B. Motor, Scheibenwischer, Sitze, Bremssystem, Räder), zum großen Teil von Zulieferern in der ganzen Welt gefertigt, bevor sie dank moderner IT und ausgeklügelter logistischer Netzwerke „just in time“ vorgefertigt ans Montageband geliefert werden. Die Herausforderung beginnt bereits bei der Zusammenstellung der einzelnen Komponenten. Ein Autositz besteht zum Beispiel aus verschiedenen Einzelteilen (Bezug, Federn, Gerüst, Sitzheizung etc.).

Es wird damit deutlich, welche Komplexität hinter dem Überbegriff Logistik steckt und dass diese nur zu einem geringen Anteil auf der Straße stattfindet. Ohne Logistik bewegt sich zwischen und in den Unternehmen so gut wie nichts.

Welche wirtschaftliche Bedeutung hat die Logistik?

Der weltweite Warenhandel stieg zwischen 1950 und 2007 auf das 29-fache, während sich die Produktion von Gütern im gleichen Zeitraum nur auf das 8,6-fache vergrößerte.  Die Globalisierung ist der Megatrend, der die Logistik vor große Herausforderungen stellt. Sie ist mit einem Marktvolumen von rund 235 Milliarden Euro und 2,9 Millionen Beschäftigten im Jahr 2014 wie erwähnt der drittstärkste Wirtschaftszweig in Deutschland, nach der Automobilindustrie und dem Handel.

60.000 Unternehmen agieren im Bereich Logistik-Dienstleistungen, darunter Weltkonzerne wie die Deutsche Post oder die Deutsche Bahn aber vor allem der Mittelstand mit Unternehmen unter 10 Mio. Euro Jahresumsatz. Gleichzeitig ist die Logistik eine Hochtechnologie mit großen nationalen wie internationalen Marktchancen.

Der Logistik-Markt Europa wird auf 930 Milliarden Euro geschätzt (2013). Daran hat Deutschland mit gut 20 % einen hohen Anteil. Deutsche Logistikunternehmen sind weltweit aktiv und gehören zu den globalen Marktführern. Deutschland ist nicht nur im Fußball Weltmeister, auch in der Logistik rangiert das wirtschaftlich stärkste Land der EU gemäß der aktuellen Studie der Weltbank, dem „Logistics Performance Index“, auf Platz 1. Die gute, wenn auch teilweise in die Jahre gekommene, Logistik-Infrastruktur spielt dabei eine wesentliche Rolle.

Rege Neubautätigkeit

Deutschland ist Logistikland und entsprechend hoch sind die Nachfrage nach Flächen sowie das Umsetzungsvolumen bei Logistikimmobilien-Projekten. Letztere bewegen sich nach den Turbulenzen der Finanz- und Wirtschaftskrise auf konstant hohem Niveau. Dies zeigt die Bilanz des Neubauvolumens, die das Münchener Beratungsunternehmen Logivest GmbH zusammen mit Fraunhofer SCS, Nürnberg, im quartalsweise erscheinenden Logistikimmobilien-Seismograph für das Gesamtjahr erarbeitet hat. Demnach wurden in 2014 Logistik-Neubauten mit insgesamt knapp 3,5 Mio. m2 begonnen. Der Wert entspricht einem Wachstum von etwa drei Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Seit 2011 bewegt sich das Neubauvolumen jährlich etwa um drei Mio. m2.

Auch im Kapitalmarkt hat sich Logistik im Jahr 2014 mit einer neuen Transaktionsbestmarke von 3,6 Mrd. Euro  endgültig als Assetklasse etabliert. Dabei war das Angebot an Core-Logistikimmobilien knapp und wird sich weiter verknappen, da viele Entwickler ihre Projekte nicht dem Investmentmarkt zur Verfügung stellen, sondern in eigene Fonds überführen.

Logistikimmobilien werden inzwischen als attraktive Alternative zu anderen Immobilienklassen wie Büro und Einzelhandel gesehen, da sie in reifen Märkten deutlich weniger Risiken bergen als angenommen wurde. Vielmehr weisen sie sogar relativ geringe Volatilität auf und sind damit risikoärmer als andere Assetklassen. Und die hiermit verbundenen höheren Renditen sind der eigentliche Grund dafür, warum viele Anleger, die sich zuvor nie mit dieser Anlageklasse befasst haben, sich nun für diese Immobilienklasse interessieren.

Nachfrage ungebremst

Die Nachfrage nach Logistikflächen wird – unter Annahme einer normalen wirtschaftlichen Entwicklung – auf einem konstant hohen Niveau bleiben, davon gehen alle Fachleute aus. Wesentlicher Treiber ist neben dem Wirtschaftswachstum die Entwicklung im E-Commerce: In diesem Sektor sehen Experten derzeit das größte Wachstum und eine Dynamik, die massive Veränderungen in der Logistik erfordert. Warenverfügbarkeit, taggleiche Lieferung, Cross Docking, Retourenlogistik oder Konzepte für die ‚letzte Meile’ sind hier die Stichworte. Die Neuorganisation der Logistik erfordert auch neue Konzepte für die Standortwahl und –beschaffenheit.

Die zunehmende Flächenknappheit in den Top-Regionen in Verbindung mit unzureichender Flächenplanung ist eine weitere Herausforderung. Der Flächenverbrauch auf der „grünen Wiese“ soll nach dem Plan der Bundesregierung deutlich reduziert werden, von 130 Hektar im Jahr 2002 auf 30 Hektar in 2020. Im Jahr 2010 wurden im Schnitt noch 77 Hektar verbaut. Die verfügbare Neubaufläche wird sich also bis zum Zieljahr wohl um weitere rund 60 Prozent verringern müssen. Gleichzeitig wird der Bedarf an Grundstücken, wesentlich getrieben durch die Umwälzungen der Logistikinfrastruktur durch den E-Commerce, noch stärker steigen.

Logistik ist attraktiv

Logistikansiedlungen stoßen häufig auf kritische Reaktionen seitens der Anwohner und der im Planungs- und Genehmigungsverfahren eingebundenen Behörden. Dabei sollten weist die aktuelle Studie des Münchner Beratungsunternehmens Logivest und der Fraunhofer Arbeitsgruppe Supply Chain Services in Nürnberg „LoGe 2015: Die erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebiete in Deutschland“ anhand von Vergleichen zu bestehenden Untersuchungen nach, dass eine ganze Reihe von häufig anzutreffenden Vorurteilen gegenüber Logistik sehr wohl differenziert zu betrachten sind.

Die erfolgreichsten Logistik-Gewerbegebiete in Deutschland

So liefert die Studie in ökonomischer Hinsicht wichtige Erkenntnisse, etwa über die direkte und indirekte Beschäftigungswirkung von Logistikansiedlungen: Der Personalbesatz pro Hektar Betriebsfläche fällt in Logistikgewerbegebieten nur geringfügig kleiner aus, als etwa im Maschinenbau. Zählt man indirekt Beschäftigte, zum Beispiel die Lkw-Fahrer, Service-, Sicherheits- und Reinigungskräfte hinzu, kann man auf die Zahl der direkt Beschäftigten im Durchschnitt 62 Prozent aufschlagen.

Auch die Wertschöpfung liegt höher als gemeinhin angenommen: Bei einem Logistikgewerbegebiet mit 100 Mitarbeitern summiert sie sich nach Schätzung in der Studie auf rund 4,23 Mio. Euro für die Logistikberufe, weiteren 1,48 Mio. Euro in den Transport- und Zustellberufen sowie 1,14 Mio. Euro durch die Logistikzulieferwirtschaft. Hinzu kommt Logistik-induzierte Wertschöpfung in ferneren Wirtschaftsbereichen.

Es besteht ein Zusammenhang zwischen großen Logistikgewerbegebieten und überproportionalem Gewerbesteueraufkommen. Ein Abgleich zeigt im Durchschnitt der 127 Städte und Gemeinden der untersuchten Logistikgewerbegebiete einen mit 565 Euro pro Einwohner deutlich überproportionalen Wert. Auch die Zusammensetzung der in einem Logistik-Gewerbegebiet angesiedelten Unternehmen  ist durchaus vielseitig, nur rund die Hälfte der Betriebe sind Logistikdienstleister.

Nutzer, Entwickler und Politik finden in der LoGe-Studie eine Vielzahl solcher Fakten und Erkenntnisse über die Erfolgsfaktoren von Logistikgewerbegebieten, die sie bei der Planung von Logistikansiedlungen heranziehen können. Sie sind nicht nur geeignet, die zum Teil diffusen Vorbehalte gegen Logistik bei den Bürgern zu entschärfen, sondern dienen auch dazu, gemeinsam für die dringend benötigten Logistikflächen zu sorgen und die Ansiedlungen dort zu bündeln, wo es geboten ist.

EXPO REAL als Plattform für Logix Award 2015

Eine Lanze für die Logistikimmobilie zu brechen ist auch das Ziel der Initiative Logistikimmobilien. Auf der EXPO REAL 2015 vergibt sie zum zweiten Mal nach 2013 den Logix Award für die herausragende Logistikimmobilien-Entwicklung der letzten zwei Jahre. Die Initiative hat sich als Interessenvertretung und Diskussionsplattform etabliert und profitiert von der Unterstützung durch die Messe München. Wie oben erwähnt sieht Projektleiterin Boymanns in der Zielgruppe Logistikimmobilien eine Bereicherung der Fachmesse und bietet dieser in der Kooperation mit Logix eine Plattform: „Die Initiative Logistikimmobilien ist dafür ein wichtiger Mittler und Partner“, sagt sie deshalb überzeugt.

Seit 2012 agieren die Vertreter der Logix Initiative als Sprachrohr der Branche. Der Initiative Logistikimmobilien gehören führende Unternehmen der Branche an: CBRE, Colliers, Deka Immobilien, Expo Real, Fiege Logistik Stiftung, Garbe, Greenfield Development, Goodman, Goldbeck International, Habacker, Immolox, Ixocon, JLL, Logivest, nextparx, Panattoni, Segro und WISAG. Für den Logix Award 2015 sind die Immobilien Zeitung sowie die DVZ, Deutsche Verkehrs-Zeitung, exklusive Medienpartner.

Die Partner eint der Wunsch, das Ansehen der Logistikimmobilien bei den Fachleuten in Städten und Gemeinden, Wirtschaftsförderungen, in Industrie und Handel und in der breiten Öffentlichkeit zu erhöhen. Zu diesem Zweck ist die Initiative nicht nur mit der feierlichen Verleihung des Logix Award 2015 auf der Messe präsent. Sie bestreitet außerdem am Dienstag, den 6. Oktober im Special Real Estate Forum, Halle C2, Stand 240 um 14h und 15h gleich zwei Foren unter dem Motto „Let´s talk Logistics“. Thematisch wird es um die Logistikimmobilien der Zukunft und um die Frage gehen, woher die dringend benötigten Flächen für Logistikimmobilien kommen sollen.

 

Quellen:
Positionspapier „Menschen und Güter bewegen“, Acatech – Deutsche Akademie der Technikwissenschaften, 2012; Bundesvereinigung Logistik e.V.; Logivest GmbH; Initiative Logistikimmobilien (Logix)

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