© Gajus/shutterstock.com © Gajus/shutterstock.com

Verantwortungsvolles Immobilien-Investment: Interview mit Christian Stupka

Der Experte für Wohnbau-Genossenschaften über demografische und finanzielle Herausforderungen für Investoren

 

Immobilien-Investoren stehen zunehmend nicht nur vor finanziellen, sondern auch vor demografischen Herausforderungen. Wie ist es um verantwortungsvolles Immobilien-Investment in Deutschland bestellt? Dazu ein Interview mit Christian Stupka, Experte für Wohnbau-Genossenschaften und Berater von Kommunen zum Thema bedarfsgerechter Wohnungsbau.

 

„Vor dem Hintergrund der demografischen Herausforderungen sollten sich Immobilieninvestoren ihrer Verantwortung stellen: Renditen dürfen nicht auf Kosten der Mieter erzielt werden.“ Wie stehen Sie zu dieser These von Enver Büyükarslan? Welche Anreize müssten aus Ihrer Sicht geschaffen werden, damit verantwortungsvolles Immobilien-Investment aus der Nische herauskommt und auch für die „Big Player“ der Branche interessant wird?

Christian Stupka: Das lässt sich nicht pauschal beantworten, weil die Interessenslage der Akteure zu unterschiedlich ist. Wenn ein Immobilien-Unternehmen die Renditeerwartungen anonymer Anleger zu befriedigen hat, tritt die Verantwortung gegenüber den Mietern im Zweifelsfall zurück. Welche Anreize soll man da schaffen? Ganz anders bei Genossenschaften, wo Mieter und Eigentümer identisch sind und der Mieternutzen damit konstituierend ist. Dazwischen gibt es viele langfristig denkende Bestandshalter, denen eine zufriedene Mieterschaft wichtiger ist als die kurzfristige Renditesteigerung am überhitzten Markt. Eine Kommune sollte daher bei Grundstücksvergaben klare Regeln für Mietobergrenzen und Mieterhöhungen festlegen, die für alle Investoren gelten. München macht dies im Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB). Der „Anreiz“ besteht dann in einem Grundstückspreis, mit dem sich die Vorgaben verwirklichen lassen.

 

Ihre eigene Firma, STATTBAU München GmbH, berät Gemeinden in der Region München über bedarfsgerechte Wohnformen, insbesondere auf genossenschaftlicher Basis. Welche Erfahrungen machen sie mit Behörden, aber auch mit Eigentümern, Interessenten und Investoren?

In der gesamten Region München sind bezahlbare Wohnungen zur Mangelware geworden. Gemeinden können beispielsweise ErzieherInnen und Pflegekräften keine passenden Wohnungen vermitteln. Das „Einheimischenmodell“ gibt darauf keine befriedigende Antwort. So suchen die Gemeinden nach Alternativen, das Genossenschaftsmodell ist eine Option. Sie errichten dauerhaft bezahlbaren Wohnraum, können geförderte und frei finanzierte Wohnungen mixen und diese auf bestimmte Bedarfe zuschneiden, zum Beispiel auf das Mehrgenerationen-Wohnen. In vielen Gemeinden stößt dieses Angebot auf reges Interesse. Bei der Umsetzung stehen wir jedoch immer wieder vor denselben Fragen: Wie kann Bauland aktiviert werden? Welche Fördermittel gibt es? Wie können Ausschreibungen und Kaufverträge so gestaltet werden, dass die langfristigen Ziele der Gemeinde sichergestellt sind? Der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München hat daher mit unserer Unterstützung eine Broschüre für Entscheidungsträger in den Kommunen erstellt.

 

Die Digitalisierung steckt in der Immobilienbranche vielerorts noch in den Kinderschuhen, die Urbanisierung schreitet unaufhaltsam voran. Wie kann die junge Generation mit Hilfe digitaler Vernetzung das Ruder herumreißen, so dass es in zehn Jahren „menschliche“ Städte und zugleich attraktive Projekte für Investoren geben wird? Wem gehört Ihrer Meinung nach die „Stadt der Zukunft“?

Ich bin der festen Überzeugung, dass die Wohnwelten in den Städten einem starken Wandel unterliegen. Wurde jahrzehntelang die räumliche Trennung von Wohn- und Arbeitswelten propagiert, rücken diese unter den Bedingungen von „Arbeiten 4.0“ wieder mehr zusammen.  Wichtiger wird auch, welcher Zusatznutzen rund um das Wohnen angeboten wird. Dazu gehören Share-Angebote bei der Mobilität, aber auch temporär nutzbare Räumlichkeiten für Kultur und gemeinschaftliche Aktivitäten. Mit digitalen Plattformen lassen sich diese Angebote wunderbar vernetzen. Die Immobilien-Unternehmen fahren sicherlich nicht schlecht, wenn sie sich in diesen Fragen vom Nachwuchs anregen lassen, für den das keine Utopie, sondern Alltag ist. Aber da müssen sich die Unternehmensführungen öffnen, sonst versickern solche Ideen und Vorschläge.

 

Broschüre „Bezahlbarer Wohnraum in der Region München“ hier herunterladen.

 

Zum Thema „Verantwortungsvolles Immobilien-Investment“ ist ein weiterer Blogbeitrag erschienen: Lesen Sie den Gastbeitrag von Enver Büyükarslan, Geschäftsführer der EB GROUP Berlin und Board Member internationaler Immobilienfonds.

Christian Stupka war 1993 Mitgründer der Genossenschaft Wogeno München eG, die mittlerweile 20 Mietshäuser gebaut oder gemeinsam mit den Mietern am Markt erworben hat. 2006 brachte er die GIMA München eG auf den Weg, einen Zusammenschluss von über 20 Münchener Genossenschaften zum Erwerb von Mehrfamilienhäusern und zur Koordination von Neubautätigkeiten. In den Münchener Neubauquartieren Domagkpark und Prinz-Eugen-Park ist er koordinierend für die Bauherren bei der Quartiersvernetzung tätig. Seit 2014 berät er bei der „mitbauzentrale münchen“ Initiativen zur Genossenschaftsgründung in München und Umland. Eine seiner Leidenschaften ist das Fahrrad, weil es das schnellste und sauberste Verkehrsmittel auf den Straßen der Stadt ist und sich damit vergnüglich auch das Umland erobern lässt.

Schreiben Sie einen Kommentar