Die besten Büros kommen erst noch

Die besten Büros kommen erst noch

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Dagmar Hotze
Freie Journalistin und Videojournalistin

Mitte der 1980iger Jahre war die Vorabendserie „Büro, Büro“ Kult. Wöchentlich wurde der deutsche Arbeitsalltag der „Lurzer KG“, ein Trimmgeräte-Hersteller, durch den Kakao gezogen. Wenn sich Prokurist „Doktor Brokstedt“ beim Diktat in Schachtelsätzen verhedderte („Schreiben Sie das mal fertig“) und Schreibkraft „Gabi Neuhammer“ nebenbei einen Fall von Werksspionage vereitelte, blieb kein Auge trocken. 30 Jahre später wirken die Dramen zwischen Chefzimmer, Vorzimmer und Kantine herrlich antiquiert. Weder der „Herr Doktor“ noch das „Fräulein Gabi“ hätten im Zeitalter digitaler Arbeitswelten an wechselnden Orten eine Chance. Beide wären hoffnungslos überfordert und längst in die Rente-mit-63 geflüchtet.

Arbeiten 4.0 by unsplash.com

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Was aber passiert mit der überalterten Firmenzentrale, der man die Unternehmenshierarchie aus dem Industriezeitalter von außen ansieht? Selbst Bernd Stromberg würde darin nicht arbeiten wollen. Ganz abgesehen von der Generation Y, die neben einer modernen Unternehmenskultur auch einen zeitgemäßen Arbeitsplatz plus ein ansprechendes Umfeld erwartet.

In einem Gebäude der „Old School“ täglich seinen 9-to-5-Job absitzen?
Geht gar nicht.

Mit der Transformation von Wirtschaft und Gesellschaft kommt also einiges auf Projektentwickler und Immobilieneigentümer zu, wenn sie der kommenden Mietergeneration adäquate Flächen bieten wollen. Schließlich gibt es ab jetzt nur noch Digital Natives, die (noch) in den Büros arbeiten müssen, die in der analogen Welt erdacht worden sind.

Happy Buildings sind die nächste Evolutionsstufe

Und Zeit ist keine zu verlieren. Laut UN-Weltbevölkerungsbericht wird sich die Stadtbevölkerung bis 2050 von heute rund 3 Milliarden auf über 6 Milliarden Menschen verdoppeln. Mit den jetzigen Infrastrukturen wird diese Zunahme kaum zu bewältigen sein.

Rob Speyer, Präsident und Co-Chief Executive Officer bei Tishman Speyer in New York, brachte die Situation in seinem flammenden Plädoyer für die Entwicklung lebenswerter Städte beim diesjährigen ULI Urban Leader Summit in Frankfurt/Main auf den Punkt, als er die Teilnehmer fragte:

„Was bauen wir heute? Büros, in denen die Menschen arbeiten?
Oder Büros, in denen sie arbeiten wollen?“

Migration und Klimawandel machen ein fundamentales Umdenken bei der Planung von Städten und Gebäuden notwendig. Darüber hinaus ist der technologische Fortschritt dabei, die traditionelle Immobilienwelt aus den Angeln zu heben. Speyer plädiert dafür, über den Horizont von auf Energieeffizienz reduzierte Green Buildings hinaus zu denken und gemeinschaftsfördernde „Happy Buildings“ zu konzipieren, die sich an den Nutzerbedürfnissen orientieren. Arbeit, Bildung, Freizeit, Einkaufen, Erholung, Mobilität – das Bürogebäude als ein „Cluster der Möglichkeiten“, kein solitäres Single-use-Objekt. Der Immobilienprofi ist davon Überzeugung, dass diejenigen, die sich nicht zügig auf die veränderten Parameter einstellen, in den nächsten 5 bis 10 Jahren erhebliche Probleme bei der Bürovermietung haben werden.

Risikofaktor Altimmobilie  

Alles nur Panikmache? Mitnichten. Bereits vor 1 ½ Jahren hat Dr. Thomas Beyerle den Paradigmenwechsel bei der Büronutzung in Deutschland untersucht und den Einfluss von neuen Arbeitswelten auf Büros anschaulich dargelegt. Die Workplaces von amerikanischen Tech-Giganten zeigen, worauf es in Zukunft ankommt: Auf Community und Kollaboration, immer gepaart mit einem ressourcenschonenden Lebensstil. Ein fulminantes Beispiel dafür ist der „Salesforces Tower“ in San Francisco, der zur Zeit im Umfeld der neu ausgerichteten Transbay Transit Area entsteht. Für rund 1 Milliarde US-Dollar realisieren die Projektentwickler Hines und Boston Properties das 326 Meter hohe und 127.000 Quadratmeter umfassende Landmark Building, das ab 2018 das Headquarter des internationalen Anbieters von Cloud-Computing-Lösungen sein wird.

Salesforce Tower by Michael Cotè

Salesforce Tower by Michael Cotè

Die digitale Bohème hat die Qual der Wahl, wo und wie sie zwischen Open Space-Offices, Lounges, Restaurants, Cafeterias und kleinen Interior-Gärten auf 61 Etagen arbeiten möchte. Falls jemand außerhalb des Gebäudes entspannen will, kann er dies in der angrenzenden 20.000 Quadratmeter großen Parkanlage tun oder die vielen Annehmlichkeiten in der Nähe nutzen. Und das alles direkt in der Stadt, mit hervorragender Verkehrsanbindung.

Der Arbeitsalltag besteht in Zukunft nicht mehr aus Hin-zur-Arbeit, 8-Stunden-Job erledigen und zurück nach Hause, sondern gestaltet sich fließender.

Die bisherige Trennung von Arbeit, Familie, Freunde und Freizeit löst sich auf. Unternehmen, die im Kampf um die besten Köpfe mithalten wollen, müssen sich dafür etwas einfallen lassen. So wäre das situative Raumprogramm, das der „Salesforce Tower“ bietet, in einem konventionellen Bürogebäude mit starren Grundrissen, die auf den hierarchischen Arbeitsprinzipien des 20. Jahrhunderts beruhen, schlichtweg nicht möglich. Wer daran festhält und in der alten Büro- und Arbeitswelt verharrt, riskiert den Unternehmenserfolg.

Das Office als Ökosystem  

Auch in Deutschland beginnen Internetfirmen die Konzeption von Bürogebäuden zu beeinflussen. Eine Mietfläche in einem Hochglanz-Green Building anzubieten, reicht längst nicht mehr als Lockmittel, damit ein Dot.com-Unternehmen einen Mietvertrag unterschreibt. Da zieht man lieber in ein ehemaliges Fabrikgebäude, in dem sich komfortable Großraumbüros mit Relaxzonen und Gemeinschaftsküche relativ leicht umsetzen lassen. Die BEOS AG ist momentan dabei, eine solche „Transformationsimmobilie“ in Berlin herzurichten. Bis Mitte 2016 soll das Gesamtkonzept für den 48.500 Quadratmeter großen „Zeughof“ – wo einst die Deutschen Telephonwerke (DeTeWe) waren – im Kreuzberger Wrangelkiez stehen. Nach einer Studie von bulwiengesa zählt das Objekt bereits jetzt zu den Top-Adressen der Kreativwirtschaft.

Berlin Panorama by Magnus Hagdorn

Berlin Panorama by Magnus Hagdorn

Überhaupt Berlin. Im 1. Quartal 2015 gingen laut CBRE 40 Prozent der Bürovermietungen in der Hauptstadt auf das Konto von digitalen Kreativschmieden und bulwiengesa rechnet bis 2020 mit etwa 80.000 Beschäftigten in diesem Sektor. Höchste Zeit also, Büroimmobilien für Tekkies flott zu machen. International bekannt ist auch die „Factory Berlin“, einst eine Brauerei im Bezirk Mitte, wo sich sowohl etablierte Global Player als auch Gründer angesiedelt haben. Hier werkeln unter anderem Soundcloud, Twitter, Uber, Lufthansa Innovation Lab, Edition F und dataArtisans an der digitalen Zukunft. Begehrt ist die Dependance, weil das Gebäude den ungezwungenen Austausch und die Zusammenarbeit untereinander fördert. Ein weiterer Hotspot entsteht mit dem revitalisierten früheren GSW-Büroturm in Kreuzberg, in den Ende 2016 die börsennotierte Rocket Internet SE mit rund 2.000 Mitarbeitern einziehen wird.

Digitale Arbeitswelt bricht verkrustete Strukturen auf   

Die Old Economy ist auf ihre Art damit beschäftigt, variable Arbeitsmodelle auszuprobieren. Adidas bietet je nach Zielgruppe verschiedene Konzepte und Lösungen an. Bei BMW haben alle Angestellten – soweit es ihre Aufgabe erlaubt – die Möglichkeit, zwischen Büro, Home Office und mobilem Arbeiten zu wählen. Auch Munich Re gestattet diese Kombination in Absprache. Und bei SAP können Mitarbeiter darüber hinaus Urlaub für ein Sabbatical ansparen.

Die besten Büros kommen erst noch

Arbeiten 4.0

Um den Teamspirit trotz räumlicher Trennung von der Konzernzentrale aufrecht zu erhalten, trifft man sich hin und wieder in der inspirierenden Umgebung eines Co-Working-Spaces, die in den Metropolen wie Pilze aus dem Boden schießen. Vor allem Design Offices hat sich mit seinem Konzept auf die arrivierte Klientel bundesweit eingestellt. Mittlerweile arbeiten viele Dax-Unternehmen mit Gründern gemeinsam an innovativen Projekten, um sich Inspirationen zu holen und den Anschluss nicht zu verpassen.

Immobilienmanagement jenseits von 08/15    

Nicht nur im Hinblick auf die Gebäudekonzeption erweist sich die Ausrichtung auf lediglich eine Nutzungsart zunehmend als veraltete Strategie. Auch das Immobilienmanagement braucht eine Generalüberholung, soll es den veränderten Bedingungen entsprechen: Von der Mieterkommunikation bis zur Bewirtschaftung gehört alles auf den Prüfstand. Zwar ist das Management einer reinen Büroimmobilie zur Zeit noch relativ bequem, wird aber zunehmend risikoreicher, je weiter die Veränderung der Büroarbeitswelt voranschreitet.

Dass sich die Prozesse gravierend verändern, zeigt sich an den kürzeren Mietvertragslaufzeiten. Bereits heute ist ein fünf oder gar zehn Jahre laufender Mietvertrag eher die Ausnahme als die Regel. Sich auf die Bedürfnisse von Mietern im digitalen Zeitalter einzustellen, wird der Prüfstein für ein agiles und damit zukunftsfähiges Immobilienmanagement.

Wie aber sollen die vielen, häufig immer noch grauen, immobilen Kisten gemanagt werden, wenn alles und alle immer digitaler, mobiler und flexibler werden? Was macht man mit ihnen? Wer braucht sie? Wer will sie? Wie verwaltet man statt 08/15-Büros innovationsfördernde Hubs, die die Zusammenarbeit zwischen den Mietern fördern?

Wer eine Kundenansprache per Internet oder über soziale Netzwerke auch im Jahr 2015 noch für unnützen Spielkram hält, sollte die Frührente in Betracht ziehen.

Oder welche bislang nicht angebotenen Dienstleistungen lassen sich eventuell zusätzlich offerieren, mit denen sich die (sinkende?) Rendite bzw. Marge aufbessern lässt? Besteht dazu schon ein entsprechendes Partnernetzwerk? Wer glaubt, mit einem Update des ERP-Systems sei es schon getan, springt viel zu kurz. Allesamt Herausforderungen, für die Immobilienmanager schnellstmöglich zeitgemäße Lösungen finden müssen. Vielleicht hilft die Arbeitsweise der Digitalökonomie bei der Neuausrichtung: Mehr Kollaboration und Kommunikation und dafür weniger Top-down und Ad-hoc.

Einen Versuch ist es allemal wert – denn ein Zurück in die Komfortzone gibt es ohnehin nicht.

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